derechoInmobiliario
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
GUIA DE SU FUNCIONAMIENTO
¿Qué regula la Ley de Propiedad Horizontal?
¿Qué es el Título Constitutivo?
¿Qué obras están permitidas a los vecinos?
Las Normas de Régimen Interior: diferencias con el Título Constitutivo
Actividades prohibidas o molestas en el uso del piso o local
Las obligaciones de la Comunidad de Propietarios
Las obligaciones de los propietarios
¿Se pueden unir o dividir los pisos o locales?
Régimen de las mejoras en la Comunidad
Los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios
Reclamación contra los propietarios morosos
Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a las Urbanizaciones
¿Qué regula la Ley de Propiedad Horizontal?
Regula la propiedad por pisos o locales que comparten elementos comunes y que forman las Comunidades de Propietarios.
En este régimen especial de copropiedad, corresponde a sus titulares el derecho exclusivo y excluyente de propiedad sobre su vivienda o local y además, la copropiedad de los elementos comunes que permiten la utilización conjunta del edificio, tales como escaleras, portales, patios, ascensores, cimentaciones, cubiertas, fachadas, instalaciones y canalizaciones de suministros y saneamiento, etc.
Cada piso o local tiene una cuota de participación en el valor total del edificio, que sirve de base para repartir los gastos comunes de la comunidad. En caso de destrucción del edificio determinaría la cuota de propiedad de cada uno de los vecinos sobre el solar que quedara.
¿Qué es el Título Constitutivo?
Es la escritura en la que se describe el edificio con todas sus zonas comunes así como los pisos y locales que lo forman. Éstos los describe detalladamente con su superficie, linderos, planta en la que se encuentra, así como si tienen anejos como pueden ser plazas de garaje o trasteros.Para su redacción se toma como base el proyecto arquitectónico del edificio redactado por el Arquitecto.
Fija la cuota de participación de cada piso o local a partir de su superficie útil respecto de la total del inmueble. También tiene influencia en la fijación de la cuota el emplazamiento del piso o local y situación en el edificio así como el uso al que puede estar destinado lo que tendrá influencia sobre la utilización de los elementos comunes.
Suele contener los Estatutos de la Comunidad en los que se establecen las normas básicas que regularán la utilización de los elementos comunes, uso de los distintos pisos y locales, forma de reparto de los gastos, cargos de gobierno de la comunidad, etc.
Una vez creado el título constitutivo sólo se puede modificar por unanimidad de todos los copropietarios, por lo que al formar parte los Estatutos del mismo solo se podrá modificar se se alcanza la unanimidad. No obstante, en casos muy concretos, puede solicitarse del Juez la modificación cuando concurran los requisitos necesarios.
¿Qué obras están permitidas a los vecinos?
Las obras que puede llevar a cabo el propietario de un piso o local son las que afectan solamente al interior de su vivienda y siempre y cuando no afecten a elementos comunes del edificio, tales como instalaciones, elementos estructurales,fachadas o cubiertas.
En cualquier caso debe comunicar al Presidende de la Comunidad las obras que se disponga llevar a cabo.
Las Normas de Régimen Interior: diferencias con el Título Constitutivo.
En Comunidades de Propietarios que tienen una mayor complejidad de funcionamiento debido a la existencia de varios tipos de elementos comunes, tales como piscina, pistas y canchas de deporte, sauna, etc., es habitual, y aconsejable, que se aprueben normas de Régimen Interior que establezcan el horario y normas de utilización de dichos elementos comunes.
Son de obligado cumplimiento para todos los vecinos, sin embargo, desde el punto de vista jurídico se distinguen de los Estatutos en que para su establecimiento y modificación o supresión sólo es preciso la mayoría simple .
Actividades prohibidas o molestas en el uso del piso o local
Los vecinos no pueden desarrollar en su propiedad o en las zonas comunes actividades prohibidas en los estatutos así como las que puedan dañar el edificio o que sean contrarias a la normativa de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la Comunidad, bien a solicitud de cualquiera de los vecinos o por su propia iniciativa , podrá requerir al autor de la actividad prohibida o molesta para que cese en su comportamiento, advirtiéndole de la interposición de acciones judiciales en caso contrario.
En caso de que el vecino molesto siguiera con la actividad, el Presidente podrá interponer contra él la correspondiente demanda judicial una vez que haya recibido autorización de la Junta de Propietarios. Para la interposición de la demanda es obligatorio la intervención de abogado y procurador.
Con la demanda pueden solicitarse medidas cautelares al Juez a fin de que acuerde el cese inmediato y provisional de la activida hasta que sea dictada la sentencia.
Si el resultado del pleito es favorable a la Comunidad la sentencia podrá contener, además del ceses de la actividad, alguna de esta medidas:
- La indemnizaciónde daños y perjuicios.
- La privación del uso del piso o local por tiempo no superior a 3 años.
- La extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro derecho de uso del inmueble en el caso de que el vecino no sea propietario.
Las obligaciones de la Comunidad de Propietarios
La Comunidad tiene que realizar las obras necesarias para mantener los elementos comunes y los servicios en buen estado. También tiene la obligación de realizar las obras que sean necesarias para que los ocupantes que sean discapacitados puedan utilizar los elementos comunes o puedan acceder al esterior, siempre que se cumplan ciertos requisitos. está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
En el caso de que haya propietarios que con su oposición demoren injustificadamente las obras necesarias y esto suponga una sanción administrativa, responderán individualmente de su pago.
Si existe discrepancia sobre las obras a realizar, podrá resolver la Junta de Propietarios o solicitar un informe técnico o un arbitraje.
Las obligaciones de los propietarios
Las obligaciones más destacadas son las siguientes:
- Debe hacer un buen uso de las instalaciones y elementos comunes de la Comunidad, evitando causar daños o desperfectos. Debe evitar también causar daño a los pisos y locales propiedad del resto de los vecinos. Aunque esta obligación es lógica no está de más que lo establezca la Ley.
- Se debe conservar convenientemente los pisos y locales de forma que no puedan ocasionar daños a otros propietarios o a las zonas e instalaciones comunes. Si por el mal estado de las zonas privativas se ocasionan daños, su dueño estará obligado a indemnizar los perjuicios causados a la Comunidad o al resto de propietarios.
- El propietario de cada vivienda o local debe consentir en su vivienda las reparaciones que afecten a los elementos comunes. También deberá permitir el paso cuando sea necesario para proceder a repararlos. Está obligado a consentir las servidumbres que sean imprescindibles para la creación de servicios de interés general para la Comunidad, aunque tendrá derecho a que les indemnicen de los daños y perjuicios que se le ocasionen.
- Debe participar en los gastos comunes del edifico conforme a su cuota. Esta cuota tiene carácter preferente sobre cualquier deuda que tenga el propietario del piso, a excepción de las deudas por salarios. El piso responderá de las cuotas del año en curso y del año natural inmediato anterior.
- El piso o local adquirido, aunque en el Registro de la Propiedad se indique que está libre de cargas, responderá de las cuotas vencidas del año en curso y del año natural inmediatamente anterior. Por esto es muy importante que se exija al vendedor que aporte el certificado de la Comunidad, expedido por el Secretario-Administrador y con el visto buenodel presidente, en el que se indique que el piso objeto de la compraventa está al corriente del pago en las cuotas de la Comunidad a la fecha de la venta. La Ley exige este certificado para que se pueda firmar la escritura, sin embargo permite que el comprador exima al vendedor de su aportación, lo que no recomendamos ya que no debe existir mayor inconveniente en su obtención ya que el Administrador lo deberá expedir en el plazo de 7 días desde que se le solicite.
- Existe la obligación legal de que toda Comunidad de Propietarios tenga dotado un fondo de reserva con una cantidad no inferior al 5% del último presupuesto aprobado. Por tanto, es obligación de todo propietario contribuir a dotar este fondo. Con cargo a este fondo la Comunidad puede suscribir un seguro para cubrir los daños que se causen en la finca o contratar el mantenimiento de la finca.
- Para el buen funcionamiento de la Comunidad es muy importante que las notificaciones que tenga que hacer el Secretario-Administrador lleguen sin problemas a todos los vecinos. Por esto todo propietario está obligado a comunicar un domicilio a efecto de notificacines de asuntos de la Comunidad. Si no se comunica dicho domicilio o en el que se ha indicado no se reciben, se podrán realizar en el piso o local de la Comunidad y tendrá efectos desde el momento en el que sean entregadas al ocupante de los mismos. Si no hubiera nadie tendrá eficacia notificadora la comunicación colocada en el tablón de anuncios de la Comunidad firmada por el Administrador con el visto bueno del Presidente.
- Es muy importante comunicar al Administrador la venta del piso ya que si no se seguirá respondiendo personalmente de las deudas que este genere con la Comunidad por impago de las cuotas. Deberá quedar constancia de dicha comunicación bien con el recibo firmado por el Administrador o por haberlo realizado por medio de telegrama o burofax. No sirve la carta certificada por no poder acreditarse su contenido. En cualquier caso, de responder de las deudas de la Comunidad la Ley prevé la posibilidad de reclamar contra el comprador.
¿Se pueden unir o dividir los pisos o locales?
No existe impedimento legal para unir pisos o locales para hacer otros más mayores o dividirlos para hecer otros de menor tamaño.
El requisito para proceder a la unión o división material es la aprobación por parte de la Junta de Propietarios que deberá establecer las nuevas cuotas con sujección a los requisitos de ubicación y situación de los nuevos pisos así como la utilización que vayan a realizar de los elementos comunes. La suma de las cuotas resultantes no podrá ser distinta de las iniciales ya que esto supondría una alteracion del Título Constitutivo.
Régimen de las mejoras en la Comunidad
Tal y como hemos dicho, la Comunidad tiene la obligación de realizar las obras necesarias para mantener las zonas comunes en buen estado. Esto no supone que tenga que llevar a cabo cualquier tipo de obras, por lo que ningún propietario podrá exigir mejoras o nuevas instalaciones que no sean necesarias.
Lo que sí se puede es proponer esas mejoras en la Junta de Propietarios y si son aprobadas y la cuota de su coste excede de 3 mensualidades ordinarias, el vecino que hubiera votado en contra estará eximido de pagarlas, incluso en el caso de que no pueda privársele de su uso.
En el caso de que el vecino contrario a la mejora quisiera posteriormente usarla, tendrá que abonar las cuotas pagadas por el resto de propietarios actualizadas con el correspondiente interés legal.
Si la mejora deja inservible alguna parte del edificio que esté reservada a un propietario, se requerirá su consentimiento sin el cual no podrá realizarse.
Los órganos de gobierno de la Comunidad de Propietarios
Competencias que tiene la Junta de Propietarios
- Nombrar al Presidente, Secretario y Administrador
- Resolver las reclamaciones que los vecinos hagan contra los cargos directivos
- Aprobar las cuentas del ejercicio terminado y el presupuesto del siguiente
- Aprobar las obras que sean necesarias en la finca y sus presupuestos
- Aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior
- Decidir sobre todos los asuntos que sean de interés general para la Comunidad, aprobando las medidas oportunas
Asistencia a la Junta y el derecho de voto
Los propietarios pueden asistir a la Junta General representados por otra persona, ya sea por su representante legal o por cualquier otra persona para lo cual será suficiente un simple escrito firmado por el propietario.
Es muy habitual que un piso pertenezca en proindiviso a varias personas. En este caso, sólo podrá asistir y votar uno de ellos.
En el caso de que exista un usufructuario del piso, la Ley establece que será el nudo propietario el que tendrá que asistir a las Juntas. De todas formas, sin necesidad de autorización por escrito, el ususfructuario puede representar válidamente al propietarios para todas las cuestiones que se sometan a aprobación de la Junta, excepto cuando es preciso adoptarlas por unanimidad, para lo cual necesitará una autorización por escrito.
Sin al iniciarse la Junta hay algún propietario que no esté al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad, no podrá votar en la toma de decisiones aunque sí tendrá voz pudiendo participar en los debates. Esto no es de aplicación para el caso de que hubiera impugnado judicialmente las cuotas o las hubiera consignado.
En el acta de la Junta se deberá expresar qué propietarios estaban privados de voto ya que no se tendrán en cuenta para el cálculo de las mayorías.
Las reuniones de la Junta
Por Ley, la Junta de Propietarios tiene que reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas. También puede ser convocada de forma extraordinaria por el Presidente cuando lo considere conveniente. Igualmente se podrá convocar por los propietarios que representen la cuarta parte o por los que reúnan el 25 % de las cuotas de participación.
En la convocatoria deberán indicarse los asuntos a tratar, así como el lugar día y hora de la celebración en primera y, en su caso, la de la segunda convocatoria.
La convocatoria debe contener una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la Comunidad y debe advertir, en tal caso, de la privación del derecho de voto a dichos propietarios.
El propietario o propietarios que quieran que sea discutido algún asunto en la Junta tienen que remitir la petición por escrito al Presidente de la Comunidad que tendrá la obligación de incluirlo en los punto del día.
Para la celebración de la Junta en primera convocatoria se establece el requisito de la doble mayoría. Es decir, tendrán que estar presentes la mayoría de propietarios que, además, representen la mayoría de las cuotas de participación. Si no se reuniera dicha mayoría, se podrá celebrar la Junta en segunda convocatoria sin requisito de mayoría alguna, por lo que se podrá celebrar con los propietarios que estén presentes, siendo indiferente el número de ellos o la suma de sus cuotas.
Si la segunda convocatoria se hace al mismo tiempo que la primera, deberá indicarse en ésta el día, hora y lugar, pudiéndose celebrase en el mismo día en el que se convoca la primera pero con una diferencia de al menos media hora.
Si no hubiera sido convocada junto con la primera, se deberá convocar en los siguientes ocho días con una antelación de tres días a su celebración.
La citación para la Junta ordinaria deberá hacerse llegar a los vecinos con al menos 6 días de antelación. La de las extraordinarias se deberá hacer con la antelación suficiente para que llegue a conocimiento de todos los propietarios.
Si a la Junta no compareciera el Presidente, por las razones que sean, y estuvieran presentes el resto de la totalidad de los vecinos, podrá celebrarse si así lo deciden.
Las distintas mayorías para aprobar los acuerdos
El cómputo de las mayorías se hace siempre teniendo en cuenta el número de propietarios y la suma de las cuotas que éstos representan. Así cuando se dice que será necesaria una mayoría de 3/5 se está refiriendo a que esta proporción la debe alcanzar tanto el número de propietarios como la suma de las cuotas de sus pisos y locales.
La unanimidad será necesaria para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal, los estatutos de la Comunidad o para aprobar las obras que afecten a los elementos comunes.
La mayoría de 3/5 será necesaria para...
- Interés general, tales como el ascensor, portería, vigilancia, etc, aunque supongan la modificación del título constitutivo
- El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso. Será preciso el consentimiento del propietario que se viera afectado por dicho arrendamiento
- La instalación o supresión de sistemas que mejoren la eficiencia energética o hídrica del inmueble, aunque supongan la modificación del título constitutivo
La mayoría de 1/3 para...
- La instalación de infraestructuras comunes para los sistemas de telecomunicación o adaptación de las existentes
- Instalación de energía solar, ya sea de carácter privativo o común
- El establecimiento de instalaciones para obtener nuevos suministros energéticos colectivos, tales como el gas
- En estos casos, la Comunidad no podrá obligar al abono del coste a los propietarios que hubieran votado en contra. Sin embargo, si estos propietarios en un futuro quisieran conectarse a las nuevas instalaciones tendrán que abonar el coste que les corresponda conforme a su cuota más el interés legal a contar desde el momento en el que tendrían que haberla abonado
Solo será preciso la comunicación a la Comunidad, cuando un propietario quiera instalar en su plaza de garaje el suministroeléctrico para la recarga de las baterías de un vehículo. Todo el coste de la instalación será de cuenta del propietario
Para el resto de acuerdos será necesaria la mayoría simple de propietarios y cuotas.
Cuando no se pudieran alcanzar las mayorías anteriores se podrá acudir el Juez para que resuelva en equidad.
Requisitos para la impugnación de los acuerdos y actas adoptados por la Junta de Propietarios
La impugnación de los acuerdos comunitarios en vía judicial debe basarse en alguno de los siguientes motivos:
- Que sean contrarios a la Ley o a los estatutos.
- Cuando solo beneficien a uno o a varios propietarios y sin embargo perjudiquen gravemente los intereses de la Comunidad.
- Que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
- Que se hayan adoptado con abuso de derecho.
Los requisitos formales para poder impugnar un acuerdo son:
- Que se haya votado en contra del acuerdo y se haya salvado el voto, lo que significa que será preciso que en el acta conste de forma expresa quien o quienes han votado en contra identificándolos por medio del piso o el nombre, debiendo reseñarse en el acta que manifiestan expresamente que salvan su voto a los efectos de una futura impugnación al acta.
- Estar al corriente de pago en los recibos de la Comunidad. En caso de que se impugne la modificación o establecimiento de las cuotas de participación.
- Que se interponga la demanda judicial antes del transcurso de 3 meses desde la celebración de la Junta. En el caso de propietarios ausentes a la Junta el plazo se cuenta desde que les sea notificada el acta.
Es importante tener en cuenta que la impugnación judicial del acta no supone la suspensión del acuerdo. Para conseguir la suspensión hay que solicitar medidas cautelares al Juez junto con la presentación de la demanda.
La constancia de los acuerdos de la Junta de Propietarios: el libro de actas y el acta
El libro de actas donde queda constancia de los acuerdos tiene que estar diligenciado por el Registro de la Propiedad en el que se encuentra inscrito el edificio.
El acta debe recoger:
- La fecha y el lugar de celebración
- Quien realizó la convocatoria
- Si es Junta ordinaria o extraordinaria. Si se ha celebrado en primera o segunda convocatoria
- Relación de todos los asistentesy, en su caso, de sus cargos, el nombre de los representados y de la persona que los representa y la cuotas de todos y cada uno de ellos
- El orden del día
- Los acuerdos adoptados con indentificación de los propietarios que han votado a favor y en contra
El acta necesariamente tiene que cerrarse con la firma del Presidente y del Secretario-Administrador. Puede realizarse al terminar la Junta si se redacta en el acto o antes de diez días desde la celebración.Desde que se cierra el acta los acuerdos son ejecutivos.
El acta se remitirá a los propietarios al domicilio que hubieran comunicado. Si no pudiera hacerse en dicho domicilio o no lo hubieran comunicado entondes valdrá la notificación realizada en el piso de la Comunidad o en el tablón de anuncios.
Un acta puede tener errores subsanables que se puede corregir siempre que en el acta se exprese la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente supongan y se encuentre firmada por el presidente y el secretario.
La subsanación se tendrá que hacer antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la misma.
La custodia de los libros de actas la tendrá el Secretario-Administrador que además deberá guardar durante el plazo de 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
El Presidente se nombre entre los propietarios. Si no se pudiera elegir mediante elección se tendrá que hacer mediante un turno rotatorio o sorteo.
El cargo de Presidente es obligatorio. Si el elegido no pudiera desempeñarlo por alguna razón justificada deberá acudir al Juez de 1ª Instancia en el mes siguiente a su nombramiento para alegar dichas razones y solicitar que le releve del cargo. Si el Juez estima la petición, nombrará el propietario que le tendrá que sustituir hasta que la Junta nombre a otra vecino
Si por las razones que sean a la Junta le es imposible designar al Presidente también podrá acudir al Juez para que proceda a su nombramiento.
El Presidente es el representante de la Comunidad, tanto en los asuntos que le afecten como en Juicio.
La figura del Vicepresidente no es obligatoria, a no ser que lo prevean los Estatutos. Su nombramiento se deberá hacer por el mismo procedimiento que para el Presidente.
La función principal del Vicepresidente es sustituir al Presidente cuando esté ausente o le afecte cualquier imposibilidad para desempeñar el cargo. Además, deberá asistirlo en la forma que se establezca por la Junta de Propietarios.
El Presidente ejercerá las funciones de Secretario y de Administrador, si bien puede la Junta acordar que sea despeñada por otra persona o estar así previsto en los Estatutos.
Los cargos de Secretario y Administrador pueden desempeñarse por una sola persona.
El cargo puede ser ejercido por un propietario o bien por un Administrador de Fincas colegiado.
El Administrador deberá realizar todas aquellas funciones que le sean encomendadas por la Junta y legalmente tiene las siguientes:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y mantenimiento del edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la documentación de la Comunidad.
Reclamación contra los propietarios morosos
La reclamación inicial se presenta a través del procedimiento monitorio ante el Juzgado de 1ª Instancia de la localidad en la que se encuentre la finca. En el caso de que el propietario moroso se opusiera por escrito al pago se deberá resolver la reclamación a través del procedimiento correspondiente. Si no se opusiera al pago el juzgado dictará título ejecutivo que podrá ejecutarse contra dicho propietario.
La intervención de abogado y procurador no es es obligatoria, aunque sí que es reconmendable, teniendo en cuenta, además, que en caso de vencimiento el pago de sus honorarios lo tendrá que asumir el propietario moroso.
Se requiere un certificado del administrador del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación. El certificado deberá llevar el visto bueno del presidente. El acuerdo deberá ser notificado en forma a los propietarios morosos.
Si el propietario moroso se opone al pago se puede solicitar el embargo preventivo de sus biene para asegurar el pago de la cantidad debida, más los intereses más las costas del procedimiento. En este caso, el propietario puede presentar aval bancario que garantice dichas cantidades.
Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a las Urbanizaciones
Se puede aplicar el régimen de propiedad horizontal a las Urbanizaciones si cumplen los siguientes requisitos:
El requisito para proceder a la unión o división material es la aprobación por parte de la Junta de Propietarios que deberá establecer las nuevas cuotas con sujección a los requisitos de ubicación y situación de los nuevos pisos así como la utilización que vayan a realizar de los elementos comunes. La suma de las cuotas resultantes no podrá ser distinta de las iniciales ya que esto supondría una alteracion del Título Constitutivo.